Immobilienkauf: 10 Dinge, die nicht im Exposé stehen

Was nebenan gebaut werden darf, regelt der Bebauungsplan — gibt es keinen, muss sich ein Neubau in die Umgebung einfügen. Konkrete Pläne stehen oft nur in Ratsbeschlüssen.

Warum das wichtig ist: Was nebenan entsteht, prägt Ihren Alltag. Beispiel: Ein großes Einkaufszentrum bringt Lieferverkehr, Lärm bis spät abends und viel fremdes Publikum — eine neue Straßenbahnlinie oder ein Park kann den Wert dagegen steigern.

2. Lärm

Im Exposé steht „ruhige Lage“. Was es verschweigt:

Amtliche Lärmkarten zeigen Straße, Schiene, Flugverkehr und Industrie — Kneipen und Nachbarn nicht. Besichtigen Sie deshalb auch abends.

Warum das wichtig ist: Dauerlärm raubt Schlaf und macht den Wiederverkauf schwerer. Beispiel: Eine Wohnung an der Hauptstraße wirkt bei der Besichtigung am Sonntag ruhig — werktags um sechs Uhr mit gekipptem Fenster nicht mehr.

Prüfen: Lärmkarte des Landes, vor allem den Wert für die Nacht.Umweltbundesamt Im LageCheck-Bericht · amtlich in zehn Bundesländern, sonst recherchiert

In Überschwemmungsgebieten gelten besondere Bauregeln, und die Versicherung kann teurer werden. Starkregen trifft auch Häuser fern von jedem Fluss.

Warum das wichtig ist: Wasser ist einer der teuersten Schäden am Haus. Beispiel: Nach einem Starkregen steht der Keller unter Wasser — ohne Elementarschadenversicherung zahlen Sie selbst, und in gefährdeten Lagen ist sie teuer oder schwer zu bekommen.

4. Denkmalschutz

Im Exposé steht „Altbau mit Charme“. Was es verschweigt:

Fast jede Änderung braucht eine Genehmigung, bis zu Fenstern und Fassade. Dafür sind Sanierungskosten steuerlich stark begünstigt — wenn Sie die Arbeiten vorher mit der Denkmalbehörde abstimmen.

Warum das wichtig ist: Denkmalschutz entscheidet, was Sie umbauen dürfen. Beispiel: Kunststofffenster, eine Dachgaube oder eine Solaranlage auf dem Dach können abgelehnt werden — für eine genehmigte und bescheinigte Sanierung gibt es dafür Steuervorteile.

Prüfen: Denkmalliste des Landes.§ 7i EStG Im LageCheck-Bericht · amtlich, wo das Land eine Denkmalkarte anbietet, sonst recherchiert

Im Milieuschutzgebiet brauchen Umbau und Modernisierung eine Genehmigung. Im Sanierungsgebiet kann die Stadt später einen Ausgleichsbetrag verlangen — für den Bodenwert, der durch die Sanierung gestiegen ist.

Warum das wichtig ist: Beides schränkt Ihre Pläne ein oder kostet später Geld. Beispiel: Zwei Wohnungen zusammenlegen oder einen zweiten Balkon anbauen kann im Milieuschutzgebiet abgelehnt werden; im Sanierungsgebiet kann Jahre nach dem Kauf eine Rechnung der Stadt kommen.

Die Polizeiliche Kriminalstatistik gibt es für jeden Kreis und jede Großstadt, in einigen Städten je Viertel. Vergleichen Sie Fälle je 100.000 Einwohner, nicht absolute Zahlen.

Warum das wichtig ist: Sicherheit ist für viele der wichtigste Wohlfühlfaktor — und für spätere Käufer oder Mieter ein Argument. Beispiel: Liegen Wohnungseinbrüche deutlich über dem Stadtschnitt, planen Sie bessere Türen und Fenster gleich mit ein.

7. Preise und Mieten

Im Exposé steht „Verhandlungsbasis“. Was es verschweigt:

Ob der Preis passt, zeigt der Vergleich mit dem Bodenrichtwert und den Preisen im Stadtteil. Wer vermieten will, braucht dazu den Mietspiegel.

Warum das wichtig ist: Der Preis ist Ihr größter Hebel. Beispiel: Liegt der Angebotspreis deutlich über dem Niveau im Stadtteil, haben Sie ein starkes Argument für die Verhandlung — sonst zahlen Sie womöglich drauf.

Prüfen: Bodenrichtwert nachschlagen, Angebote im Stadtteil vergleichen.BORIS-D Im LageCheck-Bericht · Preisniveau und Mieten im Stadtteil

Bund, Land und Stadt fördern Kauf und Sanierung mit Krediten, Zuschüssen und Steuervorteilen. Entscheidend ist die Reihenfolge: Viele Anträge müssen vor dem Kaufvertrag stehen.

Warum das wichtig ist: Förderungen können viel Geld sparen. Beispiel: Familien mit Kind können für einen Altbau mit schlechter Energieklasse den zinsgünstigen KfW-Kredit „Jung kauft Alt“ bekommen, wenn Einkommen und Sanierungsplan passen — der Antrag muss vor dem Notartermin stehen.